人民法院案例选月版（月版）（2009总第4辑）

　　【专题策划】
　　承租人优先购买权法律专题
　　编者按：物权法颁行前，对合同法所明确规定的承租人优先购买权问题，并不存在具体的司法解释，但通过司法实践的不断探索，相关法律适用在很多方面虽仍有争议但在很大程度上更多地体现着共识。承租人优先购买权争议在司法实践中主要体现为以下几个问题：
　　1.次承租人是否享有优先购买权？
　　2.承租部分房屋的承租人能否对房屋整体行使优先购买权（50％的比例能否作为标准）？
　　3.个别房屋的承租人能否对打包整体出售的房屋行使优先购买权？
　　4.优先购买权遭受侵害的承租人能否不经出租人同意直接要求按照同等条件取得房屋所有权或要求房屋差价赔偿？
　　5.租赁期间有意出售但未实际出售、租赁到期后承租人能否主张优先购买权？
　　物权法颁行后，《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第118条被废止（废除理由是该条与物权法的规定相冲突）。承租人优先购买权的法律适用问题似乎陷入一个不确定的状态，至少有两个基本问题需要认真思考：
　　1.从《物权法》第五条有关物权法定的基本原则来看，既然承租人优先购买权未在物权法中有所体现，是否只能视为一种债权性权利【究竟是形成权还是请求权依然存有争议），是否意味着承租人优先购买权一般不得对抗共有人的优先购买权等竞争性物权？（对此问题多数学者持肯定观点，即认为优先购买权应为形成权，不得对抗物权。）
　　2.《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则）若干问题的意见【试行）》第118条被废止后，承租人得以宣告买卖合同无效的法律根据似乎已不存在。房屋所有权人侵害承租人优先购买权向第三人出卖房屋的，承租人是否只能请求房屋所有权人承担违约责任？《有学者主张采折衷主义，即倘房屋买卖已经登记过户的，则不得宣告无效，只得请求承担违约责任；如没有登记过户的，则可以主张买卖合同无效。还有学者主张应区分商铺与住宅之承租人，对于前者依然有积极保护的必要。）
　　本期所刊选的几个案例都发生于《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条被废止之前（2008年12月24日之前），反映了当前司法实践中对上述问题普遍采取的态度，也反映了法官在解释和适用法律时对具体裁判方法的正确运用，展示了广大法官为定分止争、促进社会和谐发展所作的努力。此外，我们特邀梁慧星教授对承租人优先购买权建立的背景，以及物权法实施后如何理解承租人优先购买权的性质专门撰写了简短的点评，以飨读者。
　　核心法条：
　　《中华人民共和国合同法》
　　第二百三十条  出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租入，承租入享有以同等条件优先购买的权利。
　　《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》
　　118.出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
　　次承租人享有优先购买权——青岛同心装饰有限公司诉山东省青岛发动机厂、李肖青请求确认房屋买卖合同无效纠纷案
　　【问题提示】
　　承租人将房屋转租后，出租人在未通知次承租人及承租人的情况下将房屋出卖给第三人，次承租人请求行使优先购买权，按照出租人与第三人确定的交易条件买受房屋，是否应予支持？
　　【要点提示】
　　次承租人有优先购买权，出租人在不通知次承租人的情况下出售房屋，侵害了次承租人的权利，次承租人可以请求法院确认出租人与第三人的合同无效，但是不能直接按照出租人与第三人确定的交易条件买受房屋。
　　【案例索引】
　　一审：青岛市四方区人民法院（2006）四民初字第1245号（2006年9月22日）
　　二审：青岛市中级人民法院（2007）青民二终字第43号（2007牵5月8日）
　　再审：山东省高级人民法院（2008）鲁民提字第299号（2008年12月24日）
　　【案情】
　　上诉人（原审原告、再审申请人）：青岛同心装饰有限公司（以下简称同心装饰公司）。
　　被上诉人（原审被告、再审被审请人）：山东省青岛发动机厂（以下简称发动机厂）。
　　第三人：李肖青。
　　发动机厂是青岛市四方区南昌路22号房屋的所有权人。2000年1月1日，发动机厂与中国工商银行青岛市四方区支行（以下简称工行四方支行）签订了《房屋租赁合同》，约定发动机厂将其在南昌路22号一楼所有房屋一处（建筑面积604平方米）租赁给工行四方支行使用，租期3年。2003年1月1日，双方又签订租赁合同，租期至2005年12月31日。两份合同均未约定工行四方支行可以转租房屋。
　　2000年6月29日，同心装饰公司成立。2000年6月12日，同心装饰公司与工行四方支行签订了《房屋租赁合同》，约定工行四方支行将南昌路22号（使用面积118平方米）租赁给同心装饰公司使用，租期2年，从2000年7月1日至2002年6月30日。2002年7月1日双方就该房屋再次签订了租赁合同，租期3年，从2002年7月1日至2005年6月30日。同心装饰公司实际交纳租金到2004年9月，工行四方支行曾因同心装饰公司欠租向青岛仲裁委员会申请仲裁，后于2004年12月31申请撤回仲裁申请。同心装饰公司实际使用四方区南昌路22号丙房屋至今。
　　2004年12月27日，发动机厂以特快专递的方式向工行四方支行发出《律师函》，要求依法解除与工行四方支行签订的第二份《房屋租赁合同》，并要求工行四方支行自收到该函之日起七日内交付发动机厂2004年租金，腾迁全部房屋，恢复房屋原状。工行四方支行于20041年12月29日收到该《律师函》，未作任何意思表示。2005年12月27日，发动机厂与第三人李肖青签订《房地产买卖契约》，约定发动机厂将座落在青岛市四方区南昌路22号丙的住房计建筑面积256.18平方米出售给李肖青，双方同意上述房屋的成交价为人民币589214.O0元。合同签订后，第三人李肖青办理了对四方区南昌路22号丙的房地产权证。
　　同心装饰公司起诉发动机厂、李肖青，请求确认发动机厂与李肖青的购房合同无效，并要求行使优先购买权。
　　【审判】
　　青岛市四方区人民法院经审理认为，发动机厂与同心装饰公司提交的证据，只能证明发动机厂知道工行四方支行的转租行为，不能证明出租人发动机厂同意并事后对转租予以追认。根据我国合同法对转租采取的限制主义模式，可以认定工行四方支行将发动机厂的房屋向同心装饰公司转租是不合法转租。我国合同法对不合法转租有明确规定，即“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，发动机厂曾于2004年12月27日以书面函件通知方式明确要求与工行四方支行解除双方2003年1月1日签订的房屋租赁合同。基于以上事实，可以认定，同心装饰公司不是南昌路22号丙房屋的合法承租人，依法不享有对南昌路22号丙房屋的优先购买权。故同心装饰公司起诉发动机厂要求确认发动机厂与第三人之间的房屋买卖合同无效，在发动机厂与第三人所签房屋买卖合同内容的同等条件下，同心装饰公司享有优先购买的权利，缺乏事实依据，不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回同心装饰公司的诉讼请求。案件受理费10902元，由同心装饰公司承担。
　　同心装饰公司不服原审判决，提起上诉，请求二审法院查清事实后依法改判。
　　二审中，原工行四方支行的工作人员谭月山出庭证实，在同心装饰公司办理营业执照时，因四方工商局要求出具房屋产权证明，谭月山携介绍信找到发动机厂的房产科张培先科长，张科长经请示厂领导同意后，办理了南昌路22号房屋所有权证明复印件并盖了发动机厂的公章。
　　二审期间，二审法院到工行四方支行调查，其工作人员称，发动机厂知道工行四方支行将房屋转租的事实，其不欠发动机厂租金，而是发动机厂欠工行四方支行贷款。根据青岛市四方区人民法院（2005）四民初字第2852号民事判决书的内容，因发动机厂拒不返还借款，工行四方支行向其起诉，在诉讼中发动机厂没有提到工行四方支行欠租金，只是要求工行四方支行腾房。
　　2004年12月27日，发动机厂向工行四方支行发律师函时称，“该房腾迁后，发动机厂欲将其出售，售房款用于支付发动机厂在贵行的贷款。若由于贵行的原因，致使该房屋不能按期出售，发动机厂对于贵行的贷款不承担任何付息义务。”
　　青岛市中级人民法院查明其他事实与原审查明基本一致。

　　《人民法院案例选月版(2009总第4辑)》的主要内容包括：理论界和实务界对案例的研究虽然不断深入，高质量的案例研究作品越来越多，但总体上看，案例的开发与研究尚处于研究方法比较单一、研究内容比较浅显的“初级阶段”。各级法院的案例研究与应用工作参差不齐，需要总结、规范、提高和升华。尤其需要从有利于全体法律职业共同体应用的角度，从服务法学研究、法学教育、立法活动、司法实践的需要出发，借鉴法治建设比较完善的国家的相关经验，充分运用法院在案例研究与开发方面的天然优势，创新案例开发的方式，加大案例开发的力度，提高案例开发的水平，全方位地发挥案例对审判工作的指导作用，对法学理论创新的启发作用，对完善国家立法的促进作用，对起草司法解释的支持作用，对宣传法制的教育作用，对化解纠纷的示范作用等。因此，我们要从多个方面多个视角挖掘案例开发和使用的深度，既可以按照案由、罪名、条文、主体、情节等多方面进行分类和研究，以方便法律职业共同体和社会公众对案例的学习与使用；也可以按照案例的普法价值、历史价值、理论价值、实践价值和综合价值等进行分类和研究。还可以视情况不同而采取不同的编辑体例等。对于指导性案例的案例指引、裁判要旨、要点提示等，还可以单独编辑整理成集，以丰富司法理论与服务司法实践。

【专题策划】
承租人优先购买权法律专题
次承租人享有优先购买权
——青岛同心装饰有限公司诉山东省青岛发动机厂、李肖青请求确认房屋买卖合同无效纠纷案
承租房屋小部分的承租人对整体房屋不享有优先购买权
——陈伟文诉连平县五金交电化工公司确认优先购权纠纷案
个别房屋的承租人不能行使对打包整体出售的房屋的优先购买权
——罗志广诉广东省华侨房产建设公司、陈良义、黄取娇优先购买权纠纷案
虽有出卖意向，但租赁到期前未实际出售的或租赁物被政府统一规划的，承租人不享有优先购买权
——会泽县金钟供销中心合作社诉李金兰房屋租赁合同纠纷案
承租人优先购买权遭受侵害时不能主张房屋差价赔偿
——陈红诉青岛瓯龙房地产开发有限公司承租人优先购买权纠纷案
承租人行使优先购买权宣告房屋买卖合同无效后无权直接取得房屋所有权
——佳木斯市奥林影音器材商店诉佳木斯市华联劳动保护用品有限公司、佳木斯市商务局、第三人刘丽丽租赁合同优先购买权纠纷案
如何看待承租人优先购买权
【案例精选】
刑事案例
国有企业改制为非国有企业过程中挪用单位资金行为的认定
——白晓伟挪用资金案
行为人利用工作便利窃取企业财物应定盗窃罪
——范军盗窃案
民事案例
离婚案件中家庭暴力的认定应当适用优势证据原则
——郭晓燕诉马洪清离婚案
故意隐瞒未取得售房许可证的赔偿问题
——刘延生、孟涛诉陕西恒力房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷案
电子公告服务提供商对网络言论负有注意义务
——青欣久久公司与王雪梅、新浪信息公司名誉权纠纷案
管存福诉云南金马农用车制造总厂劳动合同纠纷案
商事案例
车辆保险合同中能否约定车辆抵押权人为第三者责任险的第一受益人
——曾辛兰请求中国人民财产保险股份有限公司海阳支公司支付第三者责任险理赔款案
未设密码的信用卡消费商家对持卡人签名仅负有形式上的一般审查核对义务
——袁亮与迪信通公司、建行成都九支行信用卡消费合同纠纷案
行政案例
当事人均持有争议土地权属证书的争议应由政府先行处理
——冯子细与云安县人民政府土地权属争议案
【裁判方法】
换个角度看知识产权审判
裁判文书制作方法：寻求事实与法律的正当诠释
谈申请撤销劳动争议一裁终局事项的司
法审查标准
【深度研讨】
尊重民俗、甄别民俗、积极司法
——习惯与成文法在司法实践中的协调问题探讨
民俗习惯与国家法的冲突和调适
论司法实践中民俗习惯与法律的冲突
简议民事审判中民俗习惯与法律适用的协调
【裁判文书】
福建省福州市中级人民法院刑事附带民事判决书
广东省梅州市中级人民法院民事判决书
【域外撷英】
我国香港地区“贩运危险药物等罪”量刑示范
美国
英国
德国
法国
日本
【裁判要旨】
2008年中国知识产权司法保护典型案件（节选）
刑事
民事