非基于法律行为的不动产物权变动研究

当今社会，物权已然由 “静的状态”中走出来，而日趋价值化与流动化。于是，财产的流转与利用变得极为频繁和重要，并为一国之经济发展所依存。因此，在整个物权制度体系中，物权变动的地位日益凸显。而在物权变动体系中，因物权变动的原因是否为民事法律行为，物权变动可分为基于民事法律行为的物权变动与非基于民事法律行为的物权变动。因基于民事法律行为的物权变动通常经由交易而实现，乃是人们意思自治行为之结果，物权变动的完成意味着交易愿望的满足，一国的交易秩序也由此而构成，可见，基于民事法律行为的物权变动对社会经济的发展意义非凡。也正因如此，自 ２０世纪 ９０年代末，随着我国民法学理论研究水平的不断提高、研究范围的不断扩大和争议问题的研究深入，民法学界对基于民事法律行为的物权变动，尤其是物权变动模式的著述不胜枚举。

但相较于基于民事法律行为的物权变动，非基于民事法律行为的物权变动之研究则相对薄弱，学理研究并未给予充分的重视。非基于民事法律行为的物权变动虽然无关交易安全的构建与维护，但依然在物权变动体系中占据着重要的一席之地，司法实践中的案件数量也是逐年增多。我国 《物权法》在 “一般规定”部分专节用四个条文对此予以规定， 《民法典》物权编基本上吸纳了 《物权法》的规定，仅删除了受遗赠导致物权变动的内容。非基于民事

法律行为的物权变动，有的基于人民法院或仲裁机构的法律文书，有的基于人民政府的征收决定，有的基于遗产继承，有的基于事实行为，还有的基于法律直接规定，不同类型的非基于民事法律行为的物权变动彼此之间并不存在内在的逻辑关联，仅外在共同适用相同的物权变动规则。近几年，我对非基于民事法律行为的物权变动也做了一些研究，一些观点得到学界的认同。实际上，非基于民事法律行为的物权变动十分复杂，其并非单纯的物权法问题，而是一个物权法与民法其他部分如继承法、婚姻法，或者与其他部门法如行政法、民事诉讼法、刑法等之间的交叉问题。因此，对该问题的研究极具挑战性。

２０１５年，我参加了耀东的博士论文答辩，对他的博士论文印象深刻，之后也一直关注耀东的学术研究。本书是在耀东的博士论文基础上修改而成的，体现出如下三个特点：第一，选题具有极为重要的意义。如前所述，对于非基于民事法律行为的物权变动之研究我国学界着墨相对较少。本书的研究成果填补了相关问题的研究空白，富有建设性和创新性。第二，运用了类型化的研究方法。本书对非基于民事法律行为的不动产物权变动进行了类型梳理，再围绕每一类型所涉及的问题进行归纳探讨。第三，紧密结合司法实践。本书在每一部分的论述中特别注意查阅司法实践中的典型裁判，充分关注相关问题在司法实践中的做法，实现理论与实践的结合。相信本书的出版，有助于推动我国物权法理论研究的进一步深化，并为司法实践提供理论指导。

  刘耀东，法学博士，辽宁师范大学法学院副教授。首届大连市优秀青年法学法律专家，兼任中国法学会婚姻家庭法学研究会理事、辽宁省法学会民法学研究会副秘书长、大连国际仲裁院仲裁员等。主持国家社科基金一般项目、教育部人文社科青年基金项目等5项。出版与参编学术著作《继承法修改中的疑难问题研究》《继承法原理》《<中华人民共和国民法典 继承编>释义》《民法典婚姻家庭编条文理解与司法适用》等7部。在《现代法学》《法学论坛》《民商法论丛》《东方法学》、《北方法学》等核心期刊发表学术论文60余篇。

于非基于法律行为的物权变动，法律事实本身如同不动产物权交易中的登记一样，同样具有确证权利正当性和保持社会记忆之功能。法律出于尊重社会实情，弥补登记生效要件主义之严苛，规定无须登记即可取得物权。但是这种未经公示的不动产物权变动，造成了法律物权与事实物权的脱离，因此物权取得人如欲进一步从事物权交易，仍须经由登记始得为之，否则难免对交易安全和秩序造成妨害。

引 言

一、问题的缘起／１

二、本书的讨论范围／４

三、研究意义与价值／６

第一章 非基于法律行为不动产物权变动的基本理论  

第一节 非基于法律行为不动产物权变动的含义

第二节 非基于法律行为不动产物权变动的正当性基础

一、公示替代说／１３

二、社会实情符合说／１４

三、弥补产权过渡期间权属空白说／１５

四、本书观点／１６

第三节 非基于法律行为不动产物权变动的要件

一、须基于法律明文规定之原因而发生／２６

二、须有特定的法律事实或事实行为发生／２６

三、物权变动不以登记为要件／２７

第四节 基于法律行为与非基于法律行为不动产物权变动的关系

一、基于法律行为与非基于法律行为的不动产物权变动的区别／２９

二、非基于法律行为的不动产物权变动与意思主义物权变动模式／３１

三、非基于法律行为的不动产物权变动与形式主义物权变动模式／３８

第五节 大陆法系国家或地区非基于法律行为的不动产物权变动

一、罗马法与日耳曼法／３９

二、法国、德国、瑞士、奥地利民法／４２

三、小结及与我国立法的比较／４７

第二章 遗产移转中的不动产物权变动

第一节 因遗产继承发生的不动产物权变动

一、遗产继承的性质／５３

二、遗产继承第一阶段的物权变动／５６

三、遗产继承第二阶段的物权变动／６１

四、因继承发生的物权变动与夫妻共同财产制间的冲突与协调／７０

第二节 因遗赠发生的不动产物权变动

一、遗嘱继承与遗赠同一立法模式／９０

二、区分遗嘱继承与遗赠立法模式／９４

三、《民法典》物权编第 ２３０条的解释论／１００

第三节 因遗产酌给发生的不动产物权变动

一、遗产酌给请求权的性质／１２１

二、酌给遗产的物权变动／１２２

第四节 无人继承遗产的物权变动

一、无人继承遗产的性质／１２４

二、无人继承遗产国家所有与物权变动／１２７

第三章 基于事实行为发生的不动产物权变动

第一节 基于建造建筑物等事实行为取得所有权的理论基础 !! １３０

第二节 建造人取得建筑物所有权的时间

第三节 建造人取得建筑物所有权的要件

第四节 建造人能否基于建造行为取得违法建筑的所有权

一、违法建筑的认定／１３６

二、违法建筑在私法上的定性／１３９

三、违法建筑的处分／１５７

第五节 违法拆除建筑物能否导致物权变动

第四章 基于公法上的原因发生的不动产物权变动

第一节 因法律文书发生的不动产物权变动

一、民事判决与刑事判决可直接导致物权变动／１７１

二、给付判决、确认判决与物权变动／１７３

三、形成判决、形成裁决与物权变动／１８６

四、形成性调解书可直接导致物权变动／１９１

五、我国立法上可直接引起物权变动的形成判决／１９９

第二节 基于强制执行发生的不动产物权变动

一、拍卖成交与以物抵债裁定可直接引起物权变动／２２５

二、强制变卖裁定可直接引起不动产物权变动／２２９

三、执行回转裁定不能直接引起物权变动／２３１

第三节 基于政府征收发生的不动产物权变动

一、征收的正当性基础／２３４

二、征收的正当性保障／２３５

三、征收决定引起物权变动的生效时间／２３９

第五章 基于法律规定发生的不动产物权变动

第一节 不动产抵押权的法定移转

一、不动产抵押权因债权转让而移转／２４６

二、抵押物分割／２５８

第二节 因夫妻财产制导致的物权变动  

一、基于法定夫妻共同财产制发生的物权变动／２６０

二、基于夫妻财产制契约发生的不动产物权变动／２６４

第三节 法定抵押权

一、建设工程价款优先受偿权／２８９

二、依 “房地一体”原则设立的不动产抵押权／２９３

第六章 非基于法律行为的不动产物权变动的效力

第一节 未经登记不得处分物权

一、“未经登记不得处分”中登记的性质／３００

二、未经登记的物权的效力／３１０

第二节 违反未经登记不得处分的债权合同效力

第三节 违反未经登记不得处分的处分行为的效力

第四节 未经登记不得处分的例外

一、违法建筑的强制执行／３２６

二、未办理初始登记的建筑物所有权的让与／３３１

三、不动产共有人之一死亡而有无继承人不明时的共有物分割／３３２

结 论／３３２

参考文献

一、著作类／３４１

二、中文译著类／３４８

三、论文类／３５２

四、外文文献／３５７

后 记