精彩书摘:
房地产开发按照开发经营的不同时期进行划分，主要有以下八个阶段：
（一）企业设立阶段
为满足开发项目的需要，房地产开发企业既可以以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，甚至可以通过参股、控股、股权收购等重组形式取得项目开发权。项目开发主体的确立方式直接影响之后开发项目各个阶段的纳税实施方案。
（二）开发项目可行性研究阶段
房地产开发企业依据不同地域的房地产市场变化趋势，结合企业的发展战略和土地储备的现实状况，确定不同地域不同地段的开发设想和可行性研究方案。方案一旦确立，房地产开发就进入了实施阶段。
在这一阶段，房地产开发企业会拟定开发的组织形式以及开发实施方案。这一阶段的工作决定着未来整个房地产项目方案的成败。例如，2010年前后，尽管国土资源部等部门为抑制房价上涨出台了一系列措施，但是“地王”还是层出不穷。曾以50.50亿元拿地的大龙地产因无力缴纳土地款被取消在北京的拿地资格，缴纳的2亿元保证金也被没收。至于其他拼价拿地的企业，在2010年下半年受政策调控影响也面临资金链紧绷的不利局面。因此，不经过充分的科学论证，靠一时冲动和盲动，难免导致潜在的经营风险。
（三）取得项目用地阶段
土地是所有建筑的基础，没有土地储备，房地产开发就无从谈起。目前直接拿地方式仍然以招拍挂形式为主。除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股权收购等也是常见的拿地方式。拿地渠道和方式不同，适用的房地产业纳税政策必然存在差异，既影响拿地成本，也影响将来的税负。例如，项目用地涉及房屋拆迁，采用货币补偿或实物补偿对拆迁方或被拆迁方的税收利益都会有影响。因此，更多的房地产开发企业开始把拿地方式作为纳税筹划的主要方向。
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作者简介：
樊剑英，著名房地产财税专家，中国税网特约研究员，中国注册税务师。长期从事房地产及相关行业的财税工作，担任多家房地产企业税务顾问，通晓房地产财税法规政策，具有丰富的财税咨询、纳税筹划、培训答疑、稽查审计经验。在《中国税务报》《河北税务》《海峡财经导报》《北京房地产》等专业期刊上发表论文百余篇。现任木兰英华税务师事务所{上海）有限公司、上海金兰财务顾问有限公司总经理。
内容简介：
《房地产开发企业纳税实务与风险防范》以房地产开发经营环节为主线，以中央税收法规和部分地方税收法规为政策依据，以房地产开发企业在实践工作中遇到的问题为案例，对房地产每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化进行了逐一剖析，对房地产开发企业纳税实务问题进行了系统的分析和整理，对相关政策进行全面透彻的解读，为企业纳税实务和风险防范提供了切实可行的建议和措施，对企业房地产纳税实务和风险管理具有很强的指导意义。
目录：
第一章 房地产开发基本常识及纳税概述
第一节 房地产开发基本业务知识介绍
第二节 房地产开发主要阶段划分
第三节 房地产开发涉及税种概述
第二章 企业设立环节纳税实务与风险防范
第一节 房地产开发企业设立及相关税务问题概述
第二节 投资主体不同影响税后净收益
第三节 适当借款有助于降低税收支出
第四节 注册地合理规划可降低税务成本
第五节 设立分公司还是子公司的纳税权衡
第六节 总分支机构跨地区经营所得纳税有别
第七节 以土地作价投资应考虑税收问题
第三章 取得土地环节纳税实务与风险防范
第一节 土地取得方式概述
第二节 出让、转让土地计征契税风险防范
第三节 改制重组中转让土地契税征免及风险防范
第四节 受让土地注意土地使用税纳税风险
第五节 囤地缴纳土地闲置费影响清算税务成本
第六节 取得政府土地返还款潜在的纳税风险
第七节 以拆迁补偿方式取得开发土地的纳税风险防范
第八节 转让土地使用权是否可以按差额纳税
第九节 购买在建工程获取土地的纳税实务与风险防范
第十节 股权收购取得开发用地以回避直接转让风险
第十一节 整体产权转让收购项目公司的纳税实务
第十二节 整体资产转让获取土地较产权转让税收优惠减少
第四章 房地产合作开发纳税实务与风险防范
第一节 房地产合作开发的基本问题
第二节 合作建房中的营业税政策及实务应用
第三节 合作建房是否免征土地增值税看具体情况
第四节 合作开发两种分配模式能否择优
第五节 房地产“代建”合作开发纳税风险多
第六节 如何规避房地产“代建”合作开发的纳税风险
第五章 开发环节纳税实务与风险防范
第一节 开发成本核算的主要内容
第二节 共同成本及代建工程的会计核算处理
第三节 发包工程甲供材财税处理技巧与风险防范
第四节 自营工程销售一样缴纳营业税
第五节 注意区分开发产品计税成本与会计成本
第六节 不同售楼部模式的税务处理
第七节 项目工程用房与销售用房税务处理不同
第八节 境外付汇支付劳务费税务处理问题
第九节 “买方”开发支出应取得合规票据人账
第十节 建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
第十一节 房地产开发经营如何缴纳印花税
第六章 销售环节纳税实务与风险防范
第一节 销售阶段的纳税会计实务处理
第二节 不同收入实现模式下的所得税处理及自查要点
第三节 所得税汇算清缴纳税申报表的填报
第四节 关注房地产企业所得税地方纳税管理
第五节 汇算清缴对于核定征收所得税企业同样重要
第六节 商品房合同约定面积与确权面积差异的税务处理
第七节 不同促销手段涉及的纳税实务与风险防范
第八节 向职工福利售房的纳税实务与风险防范
第九节 商品房促销存在多纳税及未代扣代缴个人所得税风险
第十节 支付及收取违约金的纳税实务与风险防范
第十一节 资产出租的纳税实务与风险防范
第十二节 保障性住房可以享受的政策优惠
第七章 企业所得税扣除项目纳税调整
第一节 企业所得税税前扣除的基本原则
第二节 企业所得税工资薪金总额的扣除
第三节 企业所得税职工福利费等三项经费的扣除
第四节 保险费和住房公积金的税务问题
第五节 公务用车制度改革的税务问题
第六节 员工报销通讯费的税务扣除问题
第七节 五项限额扣除支出纳税实务
第八节 其他无限额标准的费用扣除
第九节 借款利息支出税前扣除
第十节 资产损失的税前扣除
第八章 重组、清算企业所得税纳税实务与风险防范
第一节 重组企业所得税纳税实务与风险防范
第二节 清算企业所得税纳税实务与风险防范
第九章 土地增值税纳税实务与风险防范
第一节 土地增值税税制要素
第二节 土地增值税税收优惠及应用
第三节 转让旧房计算土地增值税的四种情形
第四节 土地增值税预征和清算税务处理
第五节 土地增值税清算收入的确定
第六节 土地增值税扣除项目金额的确定
第七节 合并和分开清算的纳税风险
第八节 清算后再转让房产扣除项目可直接确定
第九节 税收调控向预征率与核定征收率加码
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